도시재개발 정비사업에서는 참여자들이 갖는 권리와 자격이 법에 따라 엄격하게 규정되어 있습니다. 특히 조합원과 임원의 자격 문제는 분쟁이 자주 발생하는 핵심 쟁점 중 하나입니다. 이번 글에서는 세대 구성원 중 일부가 분양 자격을 갖추지 못했을 경우, 그들의 조합원 자격과 임원 선임 가능 여부에 대해 알아보겠습니다.
정비사업 조합, 누구나 자동으로 조합원이 되는 구조?
재개발 구역의 토지나 건물을 소유한 사람은 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비사업 조합의 구성원이 됩니다. 다만, 분양신청 기간에 신청을 하지 않았거나 자격이 부족한 경우에는 조합원이 아닌 '현금청산자'로 전환되며, 이 시점부터는 조합 임원으로 활동할 자격도 상실됩니다.
같은 세대 내 조합원 자격은 어떻게 정해지나?
만약 하나의 세대를 이루는 두 명이 있는데, 한 사람은 소유한 토지 면적이 너무 작아 분양 자격이 없고, 다른 사람은 무허가 건축물을 소유해 분양이 가능한 상황이라면 어떻게 될까요? 같은 세대라는 이유로 둘 모두 조합원 자격이 주어지는 것일까요? 이처럼 현실에서 자주 마주치는 사례는 실제 판례와 조례에 따라 결정되어야 합니다.
서울시 조례와 판례의 해석은 어떠한가?
서울시 조례 제36조에 따르면, 한 세대에 속한 여러 분양신청자는 1명의 조합원으로 간주됩니다. 주목할 부분은 '분양대상자'가 아닌 '분양신청자'라는 용어를 사용하고 있다는 점입니다. 서울서부지방법원도 이 문구를 근거로, 분양자격이 없어도 신청했다면 조합원으로 인정해야 한다는 판단을 내렸습니다. 이는 조례의 문구 해석에서 비롯된 중요한 결과입니다.
조례와 법 해석에 따른 자격 판단 기준
서울서부지방법원은 다음과 같은 이유로 '분양신청자'에 분양 자격 유무를 따지지 않는 것이 타당하다고 보았습니다. 첫째, 조례에서는 '분양신청자'라는 표현만 쓰였고, 둘째, 조례 내 다른 조항에서도 분양대상 요건보다는 신청 여부 자체를 기준으로 하고 있습니다. 셋째, 도시정비법 제39조는 1세대 내 여러 명의 소유자가 있으면 대표 1인을 조합원으로 본다고 명시하고 있습니다.
기준 항목 | 세부 내용 |
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조합원 인정 여부 | 같은 세대 내 한 명 이상 분양 신청 시 가능 |
임원 피선임권 | 조합원 자격이 있으면 기본적으로 가능 |
분양 대상자 요건 | 일정 면적 이상 또는 무허가 건축물 등 보유 |
과소면적 소유자 | 단독 분양 불가하나 세대 기준 인정 가능 |
임원 자격에 대한 형평성 논란은 여전히 존재
일부에서는 소유권이 부족한 사람까지 임원 자격을 갖는 것은 공정하지 않다고 주장합니다. 특히 건축물 공동소유 시, 가장 많은 지분을 가진 사람만 임원 자격이 있다는 조항과 비교했을 때 이견이 생기기도 합니다. 그러나, 이러한 조항이 분양신청 여부와 세대 기준 조합원 자격에 직접 적용되기는 어렵습니다.


법원의 결정은 정비사업 안정성에 기여
본 사안이 다뤄졌던 재개발 구역은 조합 내 갈등으로 장기간 사업이 중단됐던 사례입니다. 법원은 사업이 다시 중단되는 것을 막기 위한 실무적 해석을 강조하며, 조합원 자격의 폭넓은 인정을 통해 갈등을 최소화하려는 결정을 내렸습니다. 이는 법적 해석 이상의 행정적 판단으로 볼 수 있습니다.
문구 해석과 현실 적용 사이의 균형이 중요
정비사업 조례와 법령은 문구 하나하나가 조합원의 권리와 의무에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 너무 협소하거나 과도한 해석은 실제 분쟁의 원인이 될 수 있으며, 현실적 판단이 함께 따라야 한다는 점에서 균형감이 필요합니다.
이해관계자들의 신중한 해석이 요구되는 이유
정비사업은 단지 재산 가치 상승이 목적이 아니라, 거주 환경의 개선이라는 공익적 요소도 포함됩니다. 따라서 조합 구성원의 자격 판단은 법률뿐 아니라, 전체 주민의 화합을 고려해야 한다는 점에서 실무자와 조합원의 이해가 절실합니다.
법령의 문언 중심 해석이 최우선
조례의 문언이 불분명하다고 하더라도, 입법 취지까지 확대 해석하는 것은 위험할 수 있습니다. 법원 역시 조례에 '분양 대상자 요건을 갖춘 자'라는 표현이 없음을 근거로, 세대 기준 조합원 자격을 인정한 만큼, 현재로서는 이를 따르는 것이 타당합니다.
정비사업의 안정적 추진을 위한 실질적 판단
결국 정비사업의 성공적인 추진을 위해서는 조합원 자격과 관련된 기준을 실무적·법적 관점 모두에서 이해하고 해석하는 것이 필요합니다. 세대 구성과 분양신청 여부를 중심으로 한 해석은, 불필요한 분쟁을 줄이고 사업을 빠르게 진행할 수 있는 열쇠가 됩니다.
결론
도시정비사업에서 세대 구성원 중 일부가 분양자격이 없더라도, 함께 분양신청을 한 세대라면 전체를 하나의 조합원으로 인정받을 수 있습니다. 이 경우, 권리가액이 부족한 사람도 조합원 자격을 유지하며 임원으로 선임될 자격이 있습니다. 서울시 조례와 법원 판례에 따르면, 문구 해석은 '분양신청자'에 초점을 맞추고 있어 자격 요건에 대한 지나친 제한은 바람직하지 않습니다. 다만, 실무 적용에서는 형평성과 현실을 함께 고려하는 신중한 판단이 요구됩니다.
재개발 정비사업 조합원 자격 FAQ
Q. 재개발 정비사업에서 조합원은 어떻게 결정되나요?
A. 모든 토지등소유자는 기본적으로 조합원이 되며, 분양신청을 하지 않거나 자격이 없는 경우에만 조합원에서 제외됩니다.
Q. 세대 구성원이 분양자격이 없으면 조합원이 될 수 없나요?
A. 서울시 조례와 판례에 따르면, 같은 세대 내에서 분양신청을 했다면 조합원 자격은 인정됩니다.
Q. 조합원이 되면 무조건 임원이 될 수 있나요?
A. 기본적으로 조합원은 임원 피선임권이 있지만, 건축물 공유자일 경우 지분에 따라 제한될 수 있습니다.