정비사업을 진행하다 보면, 사업구역 안에 포함된 국유지나 공유지를 사용하게 되는 경우가 많습니다. 이럴 때 사업시행자가 해당 부지를 무단으로 점유하고 있다고 판단되어 변상금이 부과되는 사례가 있습니다. 하지만 최근 법원의 판단은 조금 다르게 흐르고 있습니다. 일정한 조건이 충족된다면, 이러한 점유는 정당할 수 있다는 것입니다.
정비사업과 함께 이루어지는 국공유지 사용, 불법인가?
정비사업을 수행하는 조합은 사업의 특성상 구역 안의 국유지나 공유지를 사용할 필요가 있습니다. 이에 대해 캠코 등은 사용허가 없이 땅을 점유했다며, ‘무단점유’로 간주하고 변상금을 부과하곤 합니다. 하지만 최근 판례에 따르면, 해당 토지가 사업시행계획에 따라 조합에 양도될 예정이었다면, 일정 기간 동안은 정당한 사용 권한이 있다고 보는 것이 타당하다고 했습니다. 다시 말해, 무조건적인 변상금 부과는 적절하지 않을 수 있습니다.
법적으로 정당한 사용은 변상금 대상이 아니다
현행 국유재산법과 공유재산 및 물품관리법에서는 사용허가 없이 점유한 경우, 대부료의 120% 상당 금액을 변상금으로 징수할 수 있도록 하고 있습니다. 그러나 이런 조항은 어디까지나 아무런 법적 권한 없이 점유한 경우에만 해당합니다. 사업시행자가 인가를 통해 정당한 절차를 거쳐 사용 중이라면, 일반적인 무단점유자와는 상황이 다릅니다. 국공유지 무단점유 확인 여부
사업시행계획에 따른 국공유지 점유, 정당할 수 있다
2024년의 대법원 판결은 명확합니다. 정비사업계획에 포함된 국공유지가 사업시행자에게 이전될 예정이라면, 별도의 예외 사항이 없는 이상, 인가를 받은 시점부터 일정 기간 동안 해당 토지를 점유하는 것이 정당하다고 본 것입니다. 실제로 도시정비법에서는 국공유지를 정비 외 목적으로 매각할 수 없으며, 조합에 수의계약 방식으로 매각되도록 규정하고 있습니다. 이러한 법적 구조 속에서 무단점유라는 판단은 무리일 수 있습니다.
국공유지 관련 정비사업 절차 요약
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 사업시행 인가 | 시장 또는 군수의 인가 필요 |
| 국공유지 포함 시 | 관리청과 사전 협의 필요 |
| 협의 기간 | 20일 이내 의견 제출 |
| 매각 방식 | 조합에 우선 매각 가능 (수의계약) |
이미 납부한 변상금도 돌려받을 수 있다
만약 사업시행자가 부당하게 변상금을 납부한 경우, 법적으로 그 금액은 부당이득으로 간주될 수 있습니다. 특히 캠코가 실질적으로 해당 금액을 귀속받았다면, 법원은 그 기관에 반환 책임이 있다고 판단합니다. 단순히 부과만 했다고 책임을 피할 수는 없으며, 실제 금전적 이득이 있었다면 반환의무가 발생하는 것입니다.
행정재산과 일반재산, 점유 판단에는 큰 차이 없다
일반적으로 행정재산은 행정목적으로, 일반재산은 일반적인 용도로 사용되는 것으로 구분됩니다. 하지만 도시정비법상에서는 정비구역에 포함된 행정재산도 사업시행인가가 되면 일반재산으로 전환됩니다. 이 때문에 무단점유 여부를 판단할 때, 재산의 성격에 따라 달리 보는 것은 타당하지 않습니다.
인가 당시 조건이 없다면, 변상금은 부당할 수 있다
인가권자는 정비사업 인가 시, 필요에 따라 조건이나 부담을 부과할 수 있습니다. 그러나 인가 당시 국공유지 사용에 관한 특별한 조건이 없고, 관련 계약도 없다면 단순히 사용했다는 이유로 변상금을 부과하는 것은 과도한 처분일 수 있습니다. 정당한 절차를 통해 사업을 수행 중인 사업시행자에게 징벌적 처분을 하는 것은 부당하다는 것이 최근 판결의 흐름입니다.
도시정비법은 사업시행자의 권익을 보호한다
도시정비법은 단순히 도시 미관을 위한 법이 아닙니다. 공공성과 사회적 안정까지 고려하여 사업시행자의 정당한 권한을 보장하는 법적 틀을 제공합니다. 인가 당시 관리청이 별도의 조건을 부과하지 않았다면, 사업시행자의 점유를 무단이라고 볼 수 없습니다.
변상금은 납부 전 반드시 확인해야 한다
사업시행자가 점유한 국공유지가 실제로 사업계획에 따라 양도될 예정이었는지, 인가를 받았는지 등을 철저히 검토해야 합니다. 확인 없이 납부한 변상금은 사후 반환이 복잡할 수 있기 때문입니다. 사전에 정확한 법적 검토를 받는 것이 중요합니다.
법률 전문가의 조력이 반드시 필요한 이유
개별 사례마다 구체적인 사실관계가 다르고, 그에 따른 해석도 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 정비사업이라는 이유만으로 법률을 일반화하기보다는, 법조인의 조력을 통해 사건별 판단을 받아보는 것이 현명합니다. 이를 통해 부당한 사업비 지출도 방지할 수 있습니다.
결론
정비사업이 진행되는 과정에서 국공유지를 점유하게 되는 경우가 많습니다. 하지만 사업시행계획에 명시된 내용과 관련 법령, 그리고 인가 여부에 따라 그 점유가 정당한지 여부는 달라질 수 있습니다. 변상금을 부과받았다 해도, 반드시 납부해야 하는 것은 아니며, 최근 법원의 판단은 사업시행자의 손을 들어주는 경우가 많습니다. 따라서 변상금 부과 여부는 전문가와 상의해 신중하게 대응할 필요가 있습니다.
정비구역 내 국공유지 점유 FAQ
Q. 국공유지를 점유한 조합은 변상금을 무조건 내야 하나요?
A. 경우에 따라 다릅니다. 사업시행계획에 해당 부지가 포함되어 있고 인가를 받은 경우에는 변상금이 부과되지 않을 수 있습니다.
Q. 납부한 변상금을 돌려받을 수 있는 방법은?
A. 법적으로 부당이득 반환청구를 통해 납부한 금액을 환급받을 수 있습니다. 최근 판례도 이를 인정하고 있습니다.
Q. 전문가의 조언 없이 대응해도 되나요?
A. 법적 판단이 필요한 사안이므로 전문가와의 상담이 필요합니다. 무조건적인 납부는 불필요한 비용으로 이어질 수 있습니다.